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中金:关于银行涉房敞口的几个焦点问题

作者:admin 2021-12-24 我要评论

炒股就看金麒麟剖析师研报,权威,专业,准时,全方位,助你挖掘潜力主题机会!出处中金点睛作者林英奇、许鸿...

责任编辑:王涵

注:统计仅包括上市银行数据

图表40:…近期两年中小银行对公房产贷款增速下滑幅度也高于国有大行

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

1. 目前房企筹资条件怎么样?

地产筹资监管趋严后对销售回款依靠度提高。从筹资途径来看,房企资金投入资金出处主要包括销售回款、自集资金、上下游产业链应对款和金融机构贷款等。历史上房企各类资金出处呈现此消彼长的关系,当销售回款降低时其他筹资途径可以达成肯定补充。而2021年以来,包括非标在内的地产筹资监管趋严,房企外部筹资比率明显下滑,对销售回款的依靠度明显上升。尤其是“三条红线”和贷款集中度政策推出后,房产筹资进一步遭到限制。

外部筹资收紧叠加短期销售回款下滑致使部分房企资金偏紧。与历史主要几轮地产下行周期不一样的是,今年下半年以来各类途径资金同时出现下滑,是致使部分房企出现阶段性资金偏紧的重要原因。

风险上升环境下,银行开发贷投放风险偏好较低。相比历史地产下行周期,本轮开发贷增速下滑跌幅较深、时间较长,从2021年3季度的25%下滑到2021年3季度的0%。最近房产行业风险上升,银行风险偏好较低,开发贷增速仍有下行重压。

按揭贷款投放阶段性放缓,最近已有改变。相比历史地产下行周期,本轮按揭贷款增速下滑时间较长,但幅度较为平缓,截至2021年3季度仍有11.3%的同比增速,接近2012年的底部水平。银行按揭投放主要受制于房产贷款集中度需要和居民购房需要制约。另外,下半年部分银行按揭贷款放款周期相较上半年延长,也是按揭投放放缓是什么原因。十月以来按揭贷款投放有所改变,2021年5月-9月居民中长期贷款连续5个月同比少增,十月和11月开始转为同比多增。

图表1:历史上房企各类资金出处呈现此消彼长的关系,而2021年地产筹资趋严以来,房企外部筹资比率明显下滑,对销售回款的依靠度明显上升,尤其是房企“三条红线”和银行贷款集中度政策推出后…

资料出处:国家统计局,中金公司研究部

图表2:…与历史主要几轮地产下行周期不同,本轮各类途径资金同时出现下滑,特别是贷款增速下滑至历史最低点

资料出处:国家统计局,中金公司研究部

图表3:相比历史地产下行周期,本轮开发贷增速下滑跌幅较深、时间较长

资料出处:国家统计局,中金公司研究部

图表4:相比历史地产下行周期,本轮按揭贷款增速下滑时间较长,但幅度较为平缓,截至2021年3季度仍有11.3%的同比增速

资料出处:国家统计局,中金公司研究部

图表5:2021年“三条红线”政策颁布后,房企信用债净发行量出现缩短

资料出处:中国人民银行,银保监会,万得资讯,中金公司研究部

图表6:2021年下半年开始房企境外债筹资也出现缩短

资料出处:中国人民银行,银保监会,万得资讯,中金公司研究部

图表7:2021年资管新规后非标筹资开始萎缩

资料出处:中国人民银行,万得资讯,中金公司研究部

图表8:2021年监管趋严后,房产信托规模和占比明显下滑

资料出处:中国人民银行,信托业协会,万得资讯,中金公司研究部

注:统计仅包括上市银行数据

图表43:2021年下半年以来中小银行贷款增速下滑明显,而国有大行贷款增速维持稳定….

资料出处:中国人民银行,万得资讯,中金公司研究部

图表44:…2021年9月中小银行贷款明显同比少增

资料出处:中国人民银行,万得资讯,中金公司研究部

图表45:浙商银行、民生银行和平安银行房产对公贷款占比较高…

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

图表46:…国有大行按揭贷款占比较高

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

图表47:大多数银行2021年上半年对公地产不好的率有所上升;邮储银行、华夏银行、平安银行对公房产贷款不好的率较低…

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

图表48:…大多数银行大部分银行按揭贷款不好的率在0.4%以下,2021年上半年不好的率有所降低

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

6.房产贷款集中度需要影响几何?

房产贷款集中度管理规范是2021年底央行、银保监会打造的银行业金融管理规范,分五档设定房产贷款与个人住房贷款占比上限。2021年初开始生效的房产贷款集中度管理规范已推行近一年,大家回顾政策带来的影响。从2021年上半年上市银行房产贷款数据来看,有数据的35家上市银行中,房产贷款集中度超标的银行有11家,其中10家银行有关贷款比重已开始降低,且大部分银行根据1H21 的速度可以在截止日期前达标。大家觉得这意味着从符合监管需要的角度,将来房产贷款增速下滑幅度不会有明显加快。

图表49:大家估计房产贷款集中度超标的银行中,绝大部分银行根据1H21 的速度可以达标

资料出处:中国人民银行,公司通知,万得资讯,中金公司研究部

注:估算达标时间为根据1H21贷款占比变化的速度超标银行达到需要的时间。超标2个百分点以内的最晚达标时间为2022年底,超标2个百分点以内的最晚达标时间为2024年底。绿色代表根据目前速度可以按期达标,红色代表需要加迅速度才能达标。

7.房产贷款会拖累信贷增速吗?

最近经济“稳增长”预期升温,货币政策报告强调“增强信贷总量增长的稳定性”,资金投入者关心信贷扩张的力度和方向,尤其是房产贷款增速下滑带来的信贷缺口能否覆盖。大家作如下演示性测算,供资金投入者参考:

1. 开发贷:9月末开发贷余额同比增速0%,相比2021年的10.1%下滑10个百分点。悲观假设下,假如2022年开发贷以同样的幅度下滑,则2022年同比增速-10%,余额下滑约1.1万亿元。目前制约开发贷增速的原因主要为房产市场风险发酵,银行风险偏好较低。

2. 按揭:9月末居民中长期贷款余额同比增速13.6%,相比2021年的14.9%下滑1.3个百分点。受集中度需要限制,假设2022年以同样的幅度下滑,则2022年同比增速12.3%,新增约6.4万亿元,同比仍多增1600亿元。

3. 绿色贷款:9月末绿色贷款余额同比增速28.0%,相比2021年的16.9%明显加速。假设2022年绿色贷款维持约30%增速 ,则2022年新增4.6万亿元,同比多增约1.2万亿元。

4. 普惠小微:9月末普惠小微贷款余额同比增速27.3%,相比2021年的30.3%有所下滑,主要因为普惠覆盖面已较高 ,假设2022年维持约25%的增速,则2022年新增4.8万亿元,同比多增约6800亿元。

5. 基建:9月末基建类贷款余额同比增速14.9%,相比2021年的20.5%有所下滑,主要因为去年高基数、地方债务监管趋严,假设2022年维持约15%的增速,则2022年新增7.6万亿元,同比多增约1万亿元。

综合来看,在以上假设条件下,绿色、普惠小微、基建类贷款合计贡献约17万亿元新增贷款,约占2022年新增贷款的73%,同比多增约3万亿元,可以覆盖房产贷款下滑的1万亿元信贷缺口,大体上2022年信贷增速将与2021年维持稳定。可能影响以上假设条件的原因包括:中央经济会议等政策定调、货币政策调整、实体经济信贷需要、银行资金预算状况等。

图表50:演示性测算:假设各类贷款延续2021年增速趋势,2022年总体贷款增速可以维持稳定

资料出处:中国人民银行,公司通知,万得资讯,中金公司研究部

注:假设2021年各类贷款增速与9月末持平、2022年增速延续2021年趋势。百分数为余额同比增速。

图表51:绿色贷款和普惠小微贷款增速较快

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

图表52:十月社融、信贷规模同比增速触底

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

图表53:演示性测算:贷款增量及结构

资料出处:公司通知,中国人民银行,中金公司研究部

注:假设2021年各类贷款增速与9月末持平、2022年增速延续2021年趋势。基建类贷款使用上市公司银行数据股份估算,不包括绿色贷款中的基建部份。

图表54:演示性测算:贷款存量及结构

资料出处:公司通知,中国人民银行,中金公司研究部

注:假设2021年各类贷款增速与9月末持平、2022年增速延续2021年趋势。基建类贷款使用上市公司银行数据股份估算,不包括绿色贷款中的基建部份。

8.银行房产业务向什么地方去?

2021年以来“房住不炒“原则下政策趋严。2021年11月中央经济工作会议提出“房屋是用来住的,不是用来炒的”的定位,需要综合运用土地、金融、财税、资金投入、立法等方法,加快研究打造基础性规范和长效机制。在此之后,房产筹资有关政策开始渐渐趋严,包括贷款集中度需要、房企“三条红线“、限制非标通道与严查贷款作用与功效等手段。

政策导向维护房产市场稳定。2021年以来房产信用风险事件增多,9月底监管部门召开座谈会后,政策基调以“维护房产市场平稳健康进步”为主;另一方面,11月19日发布的货币政策报告中定性“房产市场风险总体可控”,同时坚持 “不将房产作为短期刺激经济的方法”;风险处置方面,有关部门坚持“市场化、法治化”原则,妥善处置个别风险事件。

长期来看涉房贷款增速仍有下行重压,但风险可控。十月以来,住房按揭贷款投放环比提速、开发贷缩短较快的状况有所缓解。但大家觉得集中度和“三条红线”规定对贷款按揭投放仍将形成肯定约束,开发贷资产水平承压也会干扰银行风险偏好,特别是对于部分存在风险的中小房企。因此,将来房产贷款增速可能仍有下行重压,但幅度可能较为缓和。

房产风险总体可控,坚守优质银行。总体而言,大家觉得房产有关风险对银行业影响可控,风险管理审慎、拨备充足的优质银行更能抵御地产风险。而与此同时行业内的分化将持续,部分对风险房企敞口较大、拨备不够充足的中小银行可能面临肯定的重压,大家也将持续关注有关风险。

图表55:近年来主要房产政策:2021年以来“房住不炒“定位下房产筹资条件明显收紧

资料出处:中国人民银行,新华社,中国政府网,万得资讯,中金公司研究部

出处 中金点睛

资料出处:中金公司研究部

图表16:稳定房价预期可以防止房产有关风险传导

注:统计仅包括上市银行数据

图表42:…近期两年中小银行个人按揭贷款增速高于国有大行

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

注:统计仅包括上市银行数据

图表41:大行个人按揭贷款占比高于中小银行…

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

理由

资料出处;中金公司研究部

图表17:大家测算今年以来房产行业偿债风险上升较快

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

注:大家将4,000多家非金融上市公司作为样本,将利息覆盖率小于1的公司有息负债概念为“存在偿债风险的负债”。

图表18:2021年房产企业偿债能力明显下滑,存在偿债风险的负债比率上升

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

注:风险负债比率=利息覆盖率<1债务占比。利息覆盖率=EBITDA/利息成本。样本使用128家A股上市房企

图表19:银行抵押贷款占全部贷款比重约42%,其中绝大部分抵押品为房产

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

图表20:国有大行和中小银行对公地产不好的率2021年以来年都有所上升…

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

图表21:国有大行和中小银行按揭不好的率近期两年总体维持平稳

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

图表22:居民首套房贷款首付比率约为30%

资料出处:万得资讯,中金公司研究部

图表23:中国国内住房按揭贷款违约率相比美国较低

资料出处:圣路易斯联储,中国银监会,韩国央行,香港金融管理局,中金公司研究部

图表24:中国居民部门债务杠杆率绝对水平不高,但上升速度较快

资料出处:国际清算银行,中金公司研究部

图表25:住房价值占居民总资产价值的约40%

资料出处:社科院估算,中金公司研究部

图表26:居民购房意愿仍然偏弱,产品房成交弱于往年同期

资料出处:万得资讯,中金公司研究部

图表27:2021年下半年以来房价涨幅放缓,二三线城市房价涨幅愈加低迷

资料出处:国家统计局,万得资讯,中金公司研究部

图表28:土地成交出现下滑迹象,特别是二三线城市

资料出处:万得资讯,中金公司研究部

图表29:土地出让占地方政府收入比重达到44%

资料出处:财政部,万得资讯,中金公司研究部

注:大家概念的地方政府财政广义收入包括通常财政收入和基金性收入

图表30:房企拿地速度下滑拖累地方政府收入

资料出处:财政部,万得资讯,中金公司研究部

图表31:失业率影响个人还款能力

资料出处:中国人民银行,国家统计局,中金公司研究部

图表32:部分中西部省份债务负担较重、对土地出让收入依靠度较高

资料出处:财政部,万得资讯,中金公司研究部

注:考虑数据可得性,地方政府有关债务包括地方政府债券和城投债;地方综合财力包括本级财政收入和政府基金性收入

图表33:中西部省份地方政府有关债务负担高于东部省份

资料出处:财政部,万得资讯,中金公司研究部

注:考虑数据可得性,地方政府有关债务仅包括地方政府债券和城投债;地方综合财力包括本级财政收入和政府基金性收入

4.银行业风险抵御能力怎么样?

在资产水平风险侵蚀净资产前,银行的“三道防线”可以抵御风险,包括不好的贷款拨备、拨备前收益和清收处置。在外部资本补充和救助前,银行的超额核心一级资本也可用于吸收损失。大家测算银行体系在外部资本补充前现有些可用于应付资产水平风险的资源达到13.5万亿元,考虑30%的清收收购率的状况下,能覆盖的贷款规模约为19.2万亿元,占全部贷款的12%,等于现在不好的率的7倍,显示银行系统用于抵御风险的资源较为充裕。具体而言,当不好的率上升时银行可以通过以下方法缓冲风险:

1. 允许拨备覆盖率降低。三季度银行业不好的率为1.8%,拨备覆盖率为197%,贷款损失拨备为5.6万亿元。通常拨备覆盖率基本标准为150%,因此在拨备覆盖率高于150%的状况下银行系统可以最多覆盖3.7万亿元的不好的资产,占全部贷款的比率为2.3%。

2. 用全部贷款损失拨备覆盖损失。目前银行贷款损失拨备余额约5.6万亿元,可全部用于覆盖不好的损失。假设清收收购率为30%,则全部拨备能否覆盖的贷款规模占全部贷款比率为5.0%。

3. 继续用拨备前收益覆盖损失。当风险继续上升,除贷款损失拨备外,银行可用当年净收益覆盖损失。在此假设下,银行可以用于抵御风险的资源规模为9.5万亿元,能否覆盖的贷款规模占全部贷款比率为8.5%。

4. 继续用超额CET-1覆盖损失。除以上缓冲以外,银行的超额核心一级资本可用于缓解外部冲击,超越该水平则银行需要外部资本补充和救助才能满足最低的核心一级资本需要。大家估算全部银行系统超额核心一级资本约为4万亿元,加上该部分缓冲银行系统拥有些用于抵御风险的资源为13.5万亿元,可以覆盖的贷款规模占全部贷款比率为12.1%。该水平等于现有账面不好的率的6.8倍,显示银行可用于抵御风险的资源较为充裕。

考虑到对公房产贷款占比较低,且按揭贷款风险较低,房产有关风险上升对银行系统整体不好的率影响较小。另外,因为开发贷和按揭贷款通常为足额抵押,在房价不出现大幅下跌的状况下银行可以通过抵押品收回贷款,因此实质清收收购率可能远高于30%的假设值。综合来看,大家觉得目前银行系统用于抵御风险的资源较为充裕,可以充分应付房产行业出现的风险。人民银行在《金融稳定报告》 中的重压测试也显示,对于30家大中型银行,在整体信贷资产风险重压测试中的各个冲击下,整体资本充足率均满足10.5%的监管需要,有较强的信贷风险抵御能力。

http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4332768/index.html

图表34:大家测算银行现有些用于抵御风险的资源达到13.5万亿元,能覆盖的贷款规模占全部贷款比率约12%,是目前不好的率的7倍,显示资源较为充裕

资料出处:公司通知,中国银保监会,万得资讯,中金公司研究部

注:假设清收收购率为70%;用拨备、收益和资本覆盖贷款损失部分;时间截至2021年9月底

图表35:敏锐性剖析:因为对公房产贷款占全部贷款的比率仅为7%,即便该类贷款风险大幅上升整体不好的率仍然处于可控水平

资料出处:中国人民银行,中国银保监会,万得资讯,中金公司研究部

注:1H21对公房产和按揭不好的率来自上市银行;假设仅用于演示性测算;假设清收收购率为30%;用拨备、收益和资本覆盖贷款损失部分;拨备前净收益为2021E全年收益

图表36:2021年以来银行不好的率和关注率明显降低,扣除核销的不好的贷款总生成率也回落到较低水平

资料出处:中国人民银行,中国银保监会,万得资讯,中金公司研究部

图表37:大型银行和中小银行拨备覆盖率出现分化

资料出处:中国人民银行,中国银保监会,万得资讯,中金公司研究部

图表38:房企破产清算偿付顺序:贷款顺序低于购房者出货和建筑工程款,但高于信用债

资料出处:《破产法》,最高人民法院,中金公司研究部

Q5:哪些银行更能应付风险?

大家觉得,涉房敞口风险呈现结构化特点,不可一以概之,银行间差异较大。大家觉得对于拥有以下特点的银行涉房敞口不需要过分担心:1)顾客深度经营,资产水平管控能力穿越周期;2)风险偏好较低,主要覆盖头部房企;3)经营地区仅覆盖发达经济地区,即便敞口风险暴露也便捷后续处置收购。向前看,大家觉得涉房敞口风险管理能力将进一步促进银行分化。

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5.哪些银行更能应付风险?

大家依据上市银行披露的按揭和对公房产贷款数据剖析银行房产风险敞口,主要结论如下:

1. 中小银行对公房产贷款占比较高。股份行和地区行的对公房产贷款占全部贷款比重约为8.0%,高于国有大行的5.4%。但2021年以来中小银行对公房产贷款增速下滑幅度也高于国有大行,截至1H21股份行和地区行对公房产贷款同比增速为-2.0%/6.5%,低于国有大行的9.8%,重要原因可能是中小银行在行业下行周期时风险偏好降低更快。

2. 大行个人按揭贷款占比较高。国有大行按揭贷款占全部贷款比重约为30.5%,高于股份行和地区行的18.9%/14.1%,主要因为大行资金本钱更优。增速方面,国有银行按揭贷款增速从2021年以来持续降低,而股份行和地区行按揭增速从2021年以来开始反弹。1H21股份行/地区行按揭贷款增速14.0%/25.8%,高于国有行的10.3%,主要因为部分中小银行按揭贷款规模低于贷款集中度限制,且按揭贷款利率近年有所上升。

3. 不好的风险方面,国有大行和中小银行对公地产不好的率2021年以来都有所上升,而按揭不好的率近期两年总体维持平稳。国有大/股份行/地区行对公地产贷款不好的率1H21分别为2.3%/1.4%/1.7%,相比2021年底分别上升0.6/0.3/0.2个百分点,显示不好的风险已有所暴露。而按揭贷款大多数银行大部分银行按揭贷款不好的率在0.4%以下,2021年上半年不好的率仍在降低。

4. 房产敞口较低、拨备充足的优质银行更能抵御地产风险。依据大家的测算,即便对公房产和按揭贷款不好的率分别上升至20%和1%,常熟、邮储、宁波、杭州、南京、招行等银行仍能维持170%以上的拨备覆盖率水平。

综合来看,大家觉得,涉房敞口风险呈现结构化特点,不可一以概之,银行间差异较大。大家觉得对于拥有以下特点的银行涉房敞口不需要过分担心:1)顾客深度经营,资产水平管控能力穿越周期;2)风险偏好较低,主要覆盖头部房企;3)经营地区仅覆盖发达经济地区,即便敞口风险暴露也便捷后续处置收购。向前看,大家觉得涉房敞口风险管理能力将进一步促进银行间营业额分化。

图表39:中小银行对公房产贷款占比高于国有大行…

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

2. 银行房产业务敞口有多大?

房产有关金融负债包括居民的按揭贷款和房企的金融负债,二者负债主体和风险特点存在明显差异。具体来看:

1. 居民按揭贷款:规模约37.4万亿元,负债主体为居民,资金出处主要源于银行。

2. 对公地产贷款:规模约14万亿元,负债主体为房企,主要来自银行开发贷、并购贷等。

3. 非标筹资:负债主体为房企,大家依据房产资金投入资金出处数据和个别银行披露数据估算规模约3万亿元,主要形式为信托贷款、委托贷款等。

4. 境内信用债:负债主体为房企,规模约2万亿元大家估计绝大部分由境内非银金融机构持有。

5. 境外信用债:负债主体为房企,规模约1.5万亿元,主要为由国外机构持有些USD计价债券。

从筹资出处来看,大家估计以上绝大多数为银行表内风险敞口,合计约占银行总资产的20%,其中对公房企敞口约占总资产6%,居民按揭贷款占总资产13%。2021年以来银行渐渐开始压缩房产业务,有关风险敞口占比开始逐步降低。

另外,除金融负债外和居民购房预收款外,房企的负债还包括提供链企业的应对款。2021年以来,房产筹资监管趋严,房企金融负债占负债比率渐渐降低,预收房款和提供链应对款占比上升。

图表9:大家估算个人按揭贷款37.4万亿元,对公房企金融负债21万亿元,绝大多数为为银行表内风险敞口

资料出处:中国人民银行,国家统计局,万得资讯,中金公司研究部

注:截至2021年9月;非标数据依据房产资金投入资金出处数据和个别银行披露数据估算

图表10:估算银行表内房产有关业务敞口70%为个人按揭贷款,其余为对公业务

资料出处:中国人民银行,国家统计局,万得资讯,中金公司研究部

图表11:房产有关业务敞口占银行总资产约20%;2021年以来银行渐渐开始压缩房产业务,有关资产占比开始逐步降低

资料出处:中国人民银行,国家统计局,中国银保监会,万得资讯,中金公司研究部

图表12:招行对公房产风险敞口中,贷款规模与债券、非标规模接近;2021年以来有关风险敞口开始逐步压降

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

图表13:2021年以来,房企金融负债占负债比率渐渐降低,预收房款和提供链应对款占比上升

资料出处:公司通知,万得资讯,中金公司研究部

注:使用135家上市房企数据计算。

图表14:房产“隐性负债”:部分可能未计入有息负债

资料出处:万得资讯,中金公司研究部

3.涉房敞口怎么样影响资产水平?

银行涉房敞口中对公业务敞口和居民按揭贷款二者负债主体不同,风险特点也有明显差异。大家觉得对银行而言,目前涉房敞口可能影响资产水平的渠道主如果部分房企偿债能力下滑的风险。除此以外,大家也对提供链企业债务、地方隐性债务、居民部门偿债能力的可能影响进行探讨。具体而言:

1. 房产企业偿债风险。上市银行2021年6月底对公地产贷款不好的率约为1.9%,相比2021年末上升约0.5个百分点,略高于全部贷款约1.8%的水平,反映房企偿债风险有所暴露。将128家A股上市房企作为样本,大家发现2021年房产企业偿债能力明显下滑,利息覆盖率小于1的公司有息负债比率上升较快。尽管目前偿付风险仅在个别企业出现,但银行风险偏好可能因此减少。

2. 对提供链企业债务的影响。房企上下游产业链较长,一旦出现违约将影响有关行业的资金周转。另外,银行以房企为核心的提供链筹资也使得金融风险具备传染性。考虑到政策“保交房”导向,大家觉得行业出现大面积资金拖欠的风险较低。

3. 对地方隐性债务的影响。大家测算土地出让收入占地方政府综合收入比重达到44%。假如房企拿地意愿下滑可能对地方政府收入导致拖累。在解决地方隐性债务的政策导向下,大家觉得部分债务负担较重、对土地出让收入依靠度较高的省份可能将面临可支配财政资源降低的风险。

4. 居民按揭贷款的影响。国内按揭贷款不好的率长期仅为约0.3%左右,远低于其它贷款1.8%左右的水平,也远低于美国2%-10%的水平。目前房价预期平稳,大家觉得按揭不好的上升风险较低。2021年6月底按揭不好的率为0.29%,相比2021年底降低0.02个百分点,显示资产水平维持稳定。

图表15:房产企业通过开发贷、按揭贷、土地财政、提供链金融等渠道连接居民、政府和上下游企业

作者林英奇、许鸿明等

最近银行涉房业务关注度上升,大家针对资金投入者关心的问题做出解答。

风险

经济增速超预期下滑;房产行业风险扩散。

Q1:目前房企筹资条件怎么样?

今年下半年房产销售回款阶段性下滑叠加其他途径筹资趋紧。十月以来,按揭贷款投放已有明显改变,房产行业筹资条件有所恢复。

Q2:银行房产业务有关敞口有多大?

银行涉房敞口主要包括居民按揭贷款和对公房产贷款、非标和信用债等。大家估计,截至2021年9月,银行涉房敞口合计约占银行总资产的20%,其中70%为居民住房按揭贷款,30%为对公房企敞口,二者负债主体和风险有明显差异。

Q3:涉房敞口怎么样影响银行资产水平?

大家觉得对银行而言,目前涉房敞口对资产水平的影响主要来自部分房企偿债能力下滑的风险,居民按揭贷款风险较低。2021年6月底上市银行对公地产贷款不好的率约为1.9%,相比2021年末上升约0.5个百分点,反映有关风险有所暴露。

Q4:银行业风险抵御能力怎么样?

大家测算银行体系现有些可用于应付资产水平风险的资源达到13.5万亿元,考虑30%的清收收购率的状况下,能覆盖的贷款规模约为19.2万亿元,占全部贷款的12%,等于现在不好的率的7倍,显示银行系统用于抵御风险的资源较为充裕。人民银行在《金融稳定报告》中的重压测试也显示大中型银行有较强的信贷风险抵御能力。

附录

图表56:房产企业筹资途径:金融机构、外资、居民部门和上下游企业是主要的资金出处

资料出处:万得资讯,中金公司研究部

图表57:房产筹资步骤:银行通过开发贷、按揭贷款、信用债和非标等方法为房企筹资

资料出处:万得资讯,中金公司研究部

图表58:统计局口径房产企业开发资金投入到位资金出处

资料出处:国家统计局,中金公司研究部

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